坐飞机从北京跑来大约6个小时，站在台上只能讲20分钟。20分钟可能讲不了太多东西。上半年的情况大家都知道最主要是和7月份的情况做一个对照，从对照情况看，大家觉得可能不是太好。我们销售品零售额固然增长了很多，但是扣除3.3物价指数后，发现比往年还低。所以我们不能说情势已大好，但是也没有看出有太多危险。
房地产情况，6、7月份对照中，我们可以看到降落的幅度是巨大的。投资降落接近30%。总的比例来讲，1-6月份是38%多，也降落了。这个降落可能只是开始，可能要延长很长时间。4月份出台“国十条”的时候，更多投资决策已做完了，该买的地也买了，该开工的也开了，假如后续资金跟不上就会出现很多题目。投资来看，23865亿。新开工特别增长快。预计着下半年一直到明年初都有高速市场供给。我们国土部分一直说土地价格在降落，但是土地面积增长33%，而购置金额增长88.2%，我们看到价格不是降落，而是高速增长。土地价格延续上涨，很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。
面积来看，整体看是9.7%，但是降落了5.7个百分点。7月份降落15.4%，6月份是9000多万，环比差额接近50%。同时7月份销售额也降落19.3%，很多人说没有降价，但是实际上销售额降落已预示着价格已在延续的降落了。我们房价指数统计中是按70个城市计算，这70个城市中有增有减，所以把增减一抵消后，就变成环比是零，但是假如从总的情况看，发现增长幅度，比如二线城市增长5%，一线城市降了1%，但是销售额上是大幅降落了。另外一个大家看到住宅面积降落幅度最大。现在是办公楼、贸易在支持着我们销售面积增长。
在老百姓最关心的住宅一项降落的幅度是巨大的。开发资金3.8万亿，降落6.2%，但是扣除投资，现金流是增加，而不是减少。银行贷款降落5.2%，自筹资金降落0.1%，预售降落9.8%，个贷降落19%。很多人不太承认新政已发挥作用，最重要是大家以为价格还没有跌到他们以为的心理价位。，一线城市41%的人以为还要继续下跌。老百姓预期心理错误理解了“国十条”目标，以为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲看。大概很多媒体也是这样宣传，造成老百姓的误解，但是实际上价格降落幅度已很大了。70个城市环比10.3%，降落1.1%，新建住宅12.9%，降落1.2%。整体而言，差别化在加大。面积销售减速的城市也很多，但是从7月份也出现练段闹?姨醄：地价延续上涨 未来房价仍将上行http://www.FwJIa.cOM 欢迎您访问范..文.家]供整理}艘恍┫?墼龀は窒蟆?
整体而言，7月份是整个东部地区第一次进进负增长。假如东部地区负增长了，东部地区占到整个房地产68%、69%，中部和西部地区各占10%多，假如东部地区全线进进负增长阶段，全国大幅度进进负增长阶段可能性是巨大的。从环比降落城市来看，4、5、6月份是增长，但是7月份是降落。说明有些城市已出现了用低开盘的方式下降了价格基础。而在统计中，低开盘是以第一开盘的数为零计算房价增长，因此显现不出来比如原来卖3万元的屋子，假如从3万元开盘再降到2.9万、2.8万，价格是降落趋势。但是假如拿一个新开盘，把原来3、4万屋子直接卖到2万元，以2万元为零点结算，统计上有一个误差。因此环比计算，看到7月份是上升。国房景气指数连续4个月降落，已降落了接近1.5%。这个降落也会造成后续延续增长。但是房地产上半年增加税收却很多，房地产企业税收是占最高比例的。土地增值税增长97%，耕地占用水增40%，企业所得税增长83%，房地产营业税增长77%。统计中上半年新增财政收进增长近50%贡献率来自房地产。很多人都在说房地产不是支柱产业，也不应当作为支柱产业，但是显示中财政增长最高的还是依靠房地产，假如没有房地产，可能后续危险会影响到中国财政税收。
价格很明显看到，土地价格增长速度非常快，这个增长幅度往年是3715元住宅房价，依照这样一个增长比例，明年房价、后续房价都会延续保持10%以上高速增长，否则的话就干不下来了。从已公布的半年公告中，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说，下半年会追上来。下半年即使比上半年好的话，可能很多企业在今年也完不成，原来预定的销售计划、销售目标。今年上半年公告中最好的是万科，销售金额猛涨，比往年同期上涨接近20%，其中一个重要缘由是是他稍微降价，但是从销售面积来讲比往年减少了8%。昨天肖莉也说了他们把价格适度下降。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科均匀销售价格9958元，但是今年上半年是11483元，比往年均匀价格进步了接近2000元。
上半年数据指标说明甚么？宏观经济仍保持较高增长，但下滑加速。宏观调控一般要求我们适度控制增长速度，可能一步下个台阶，但是连续几个季度到了7点几，就会一步下三个台阶或四个台阶。下滑再加速的话，可能就是从窗户跳下往。08年最大题目就是下滑速度太快，假如降到7.8%，依然是第一位的。不会出现大风险。但是假如下滑速度过快，会影响明年。08年是极其困难的情况下，加了4万亿，好不轻易把杠铃举到头上。最怕就是否是一个台阶一个台阶往下走，就是三五个台阶往下跳的情况。通胀压力减弱，但未消除。由于7月份3.3%，是一个负利率状态，假如连续三个月，央行就会采取信贷调剂措施。多数投行都估计今年全年2.9-3之内，不会出现大的通胀。
从目前看，供不应求的产业还是占多数，只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成份太多，所以导致短时间内依然会维持一个通胀上涨的压力。第三，我们看到房地产运行实际上在高位，但是已进进了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会比较强烈反映出来降落趋势。第四，预期供求关系改善，库存上升，上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史高位。假如依照这样，今年估计超过2.5亿乃至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争会加重，而且价格竞争在局部地区显示的更加明显，由于我们供求在地区之间是不完全平衡，从总量看，往年9月份开始增加投资和新开工。在4月份新政出台会担心房地产业由于新政出台而拖中国宏观经济后腿，昨天也讲了房地产占2个点的GDP，可以不要他，假如不要他，从年初12%降到10%，但是假如房地产影响到其他行业，比如钢铁、水泥、建材，假如把这些行业都拽下来，那就不是两个点了。假如把60多个相干产业GDP也拉下来，对中{http://www.fWJiA.COm：地价延续上涨 未来房价仍将上行(2)欢迎您访问范,文,家[!--titleurl--]}国GDP就会产生影响。
题目：第一，结构性矛盾越来越越突出。这表现在原来房价就比较低，土地比较宽松的区。100个城市，三四城市土地供给接近100%，二城市供给接近增长30%，一线城市只完成30%，大约缺70%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。结构性矛盾越来越严重。土地供给量并没有减缓部份地区严重的供不应求的情况。第二，高级住宅下滑严重。在价格控制的情况下，我们出现了一个价格假象。在成都8000元以上屋子卖不了多少，但是假如把价格调到6000元，可能迅速卖光了。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京1万多的房屋销售在迅速增长，而且增长很快。第三，重点城市土地奇缺。
资源配置题目在历史就存在，过往土地计划一直依照人口或户籍来进行计划，但我们在中部、西部地区很多省分是人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输进的城市，导致资源配置错配。第四，下滑趋势越发明显。原来以为在“国十条”出现后出现，实际上从7月份比较明显，我们估计8月份趋势更加明显，或许投资降落会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供给量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。
上半年完成3.9亿平方米销售量，假如小于上半年，全年预计在8亿平方米左右。我们比09年要降落15-20%，固然销售额在增长，但是销售面积可能远远低于2009年。这是按目前情况来看。但是可能会出现几种不同的情况，昨天晚上就问这个事，到底会出现甚么情况，大概有四种情况，一个是价格降落，这个时候销售回升。由于价格降落带动销售回升。另外一种现象是价格降落，而不回升。价格降落，不表示回升是必定和一定的。第二种情况是价格不降的情况下，也会出现两种情况，价格不降，销售也回升，这是最好一种情况，对开发商最好，对国家也最好，由于价格没有出现大幅度降落，税收就不会出现，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会增长，会拉动中国经济。另外是价格不降，销售也不回升。出现一种僵持局面。政府最想看到的就是价格降落，销售回升了。而政府可以接受的价格不降，但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接受的。开发商最希看看到的是价格不降，而销售回升。而政府有益益虫推。
而政府有益益冲突。冯仑讲了一个故事，一个女孩子凌晨出来跑步，忽然跑出来四个大汉把她拦住，这个女孩子想到可能劫财，说我往借钱。四个男人觉得他没钱。又问她借钱干甚么？这个女孩子说我往看性病。这些男人觉得他没有钱又有性病，就放过她了。昨天晚上我说该从的时候得从，从不是一定表示你有性病，也不一定表示你没钱，但是假如你不从，可能就把这个孩子整理了。现在政策保障的是买不起房的人，所以大量建经济适用房。我觉得这是一个观念上的错误，从全球来看，所有政府都史段闹?姨醄：地价延续上涨 未来房价仍将上行(3)http://www.FwJIa.cOM 欢迎您访问范..文.家]供整理}潜Ｕ献獠黄鸱康娜恕?
我们一定只能保证你租不起房，我们用廉租房保证。假如我们政策不改变的话，就可能继续犯更多错误，假如不改变这类政策条件的话，老百姓观念也不会改变，预期期看值也会大大进步，导致市场上对房价重视程度远远高于对市场经济的重视程度。
以价格为目标的调控最后就可能出现一系列的题目，最重要的就是我们昨天听到周其仁教授和樊纲教授讲到，他们以为根子在货币上。假如货币题目始终存在，假如我们土地题目始终存在，这个土地垄断、货币增量不解决，要等价格解决房地产题目，可能解决不了。终究导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱，比如说梯次消费，变成一次性买一个大屋子的消费。过往我们可以买一个远一点，现在不行了。
矛盾后移而非消失。这个后移结果可能在明年产生更多题目。一个很重要的就是究竟是甚么因素在影响房地产，我们以为住宅是由家庭收进和家庭***速度决定，不考虑人口情况的话，一定会产生错误的决策，而办公楼重要的是第一、二产业向第三产业转移的题目。中国出台政策以住宅为主的政策性打压限制性条件，人口决策上对中国未来的影响是巨大的。这里可以看到我们每年结婚的对数大概900多万对，每个城市每年新增家庭户数1000多万户，从人口抚养系数看从3.13降到2.91，08年是2.86，09年没有公布，恰恰说明***速度是加速的。包括我们的抚养系数。从人口结构的尽对值来看，相当时间里头15岁到59岁的人2030年才能有，尽对数来讲，非劳动人口年龄数会加大。从人口红利看，2020后也出现一个巨大曲线，老年人开始花钱，而不储蓄了。
我们和日本和韩国有一个巨大差别，他们都和我们曲线差未几，但是他们没有一个断裂，为甚么中国在这个阶段家庭***速度加速，就是中间出现了一个三年自然灾难、，人口高速死亡，所以出现一个裂缝，使后一个发展阶段劳动人口进进一个高峰期。城市化的影响可以看到30%城市化之前是29%多，进进30后，我们迅速每年保持10年的2000多万人口的高速增长，维持10年多，尔后又出现一个下滑，这个下滑到现在是1000多，对市场影响是甚么？大约30%住房需要由外地人占有。这个占有量是巨大的，所以导致我们在相当一个时间依然达不到1：1的总供给。从套数来看，08年只有493万套总生产量，对全国住宅来讲占70%，往年550万套，满足不了城市1000万人口新增家庭，依然会导致供不应求，而这个供不应求还会延续很长时间。抑制消费是导致短时间矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。谢谢！