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房地产开发项目工作计划的3个层次4个要素(修改后的)

时间:2019-07-18 08:12:02

  制定房地产开发项目工作计划的

  三个层次和四个要素

  ------王毅

  房地产开发项目从开始到最终结束,一般要经历几年的时间。因此,我们在制定工作计划的时候,要从3个层次、4个要素去进行考虑。

  这3个层次是指:项目全周期计划(项目运营策划)、项目年度计划、项目月度计划。

  4个要素是指:在项目的全周期计划中,要实现的4个总目标,即:经营目标、成本目标、进度目标、资金运作目标。

  一、项目全周期计划

  1、项目全周期计划是对项目整体开发策略和经营开发计划内容的整体规划,体现了公司或投资人对项目投资的最初意愿。这些应当作为该项目经营计划进一步细化和执行的总纲。

  2、在项目全周期计划中,应当明确4个总目标。 经营目标:制定该项目总的经营目标,由此分解形成年度经营计划。

  成本目标:制定工程目标成本,作为项目实施中的成本控制的依据。

  进度目标:制定总体进度目标,由此分解形成项目年度开发的进度计划。

  资金运作目标:制定项目总体资金运作目标,由此分解形成年度资金计划。

  3、通过4个总目标,要分解形成项目开发最终的4类评价指标。

  财务类:销售利润或销售利润率、投资回报率、现金流、净现值等。

  客户类:知名度、认知度、美誉度、满意度、销售服务、工程质量、物业服务等。

  运营类:进度、质量、专业管理、目标成本变动率、安全控制等。

  学习类:人员培养、知识管理、向其它项目或其它公司输送几个人才等。

  二、项目年度计划

  根据前面4个总目标的分解,要形成年度计划。在编制年度计划的时候,要注意形成“三位一体”的年度项目经营开发计划。

  所谓“三位一体”就是在制定项目年度计划的时候,将“项目经营计划、项目开发计划、项目资金计划”综合考虑, 2

  并形成一定的逻辑关系,汇总形成一个“三位一体”的项目整体运营目标(项目年度计划)。

  1、项目经营计划:体现结转收入、结转成本、销售利润。

  2、项目开发计划:体现项目开发的关键节点。

  3、项目资金计划:体现经营性收入、支出和融资计划。 如图所示: 项目年度经营计划

  项目整体

  运营目标

  (年度计划)

  项目年度开发计划项目年度资金计划

  三、项目月度计划

  根据项目年度计划,分解形成项目的执行计划---项目月度计划。包括3个内容:

  1、月度进度计划:各个方面的工作(工程)进度安排,就是人们通常做到的月度工作计划。参照项目年度开发计划进行分解,同时结合当月实际制定。

  2、月度收入计划:在开盘以后的销售期间有收入,在施工阶段的前期只有支出。参照项目年度经营计划进行分解,并结合当月实际情况制定。

  3、月度资金计划:根据收入和支出预计,制定月度资 3

  金计划,就可以早日安排资金来源。参照项目年度资金计划进行分解,并结合当月实际情况制定。

  月度收入计划和月度资金计划,可以合并制定。

  四、“三位一体”年度计划的逻辑关系(勾稽关系) 前面已经谈到,在项目年度计划中,要编制形成“项目经营计划、项目开发计划、项目资金计划”这样的“三位一体”的年度计划。

  在这“三位一体”的年度计划中,三者之间存在着一定 的勾稽关系(逻辑关系)。如下图:

  项目开发计划 项目资金计划 项目经营计划